顶端新闻首席记者 杨晓妍 记者 王磊/文 受访者供图

2017年5月，广东惠州的许女士在淘宝网花费146万余元竞拍下惠阳区一处法拍房，八年过去却依然没能入住。

许女士自述，收到惠阳区人民法院的协助执行通知书后，惠阳区不动产登记中心以“集体土地”为由，拒绝为她办理过户。

2024年11月，许女士家属就此事向惠阳区人民政府办公室申请政府信息公开，答复书却显示法拍房所在土地为“城镇住宅用地”。2025年3月13日，当地自然资源局工作人员再次告知许女士，土地为集体所有，无法办理过户。

惠阳区淡水镇大埔石古坳姚屋（涉事法拍房）

146万元购得法拍房

付款后被告知无法过户

许女士主要从事财务会计类工作，在惠州务工已有十多年。

展开剩余84%

她告诉顶端新闻记者，早些年其父亲在惠州开了一间杂货店，母亲则在梅州老家种植橄榄树，一家人辛苦多年攒下积蓄后，意在惠阳火车站附近购置房产，方便一家人乘坐高铁往返梅州。

2017年5月，许女士浏览淘宝网时，看到一处名为“惠阳区淡水镇大埔石古坳姚屋”的房产，即将进行司法拍卖。

顶端新闻记者从该法拍信息的详情页面发现，该房产位于惠州市惠阳区淡水镇，系被惠阳区人民法院查封的自建房，起拍价不到80万元，被执行人姚某持有房屋钥匙。

地图显示，该房产距惠阳火车站不到2公里。无需还房贷，也不用交物业费，更重要的是，一家人需要在惠州有个“根”，考虑到这些，许女士与父母商量后决定参与竞拍。

5月27日9时起拍，许女士花费3个小时，共出价34次，加价60多万元后，最终以146万余元的价格竞拍成功。

之后，惠阳区人民法院向她出具了协助执行通知书，许女士带着通知书来到惠阳区自然资源局不动产登记中心，办理过户并解除查封却遭到拒绝。

据她回忆，2017年6月份至今，她数次往返自然资源局与法院之间，两家单位均告知她，因法拍房土地为集体所有，无法办理过户。

土地性质存疑

买家8年无法入住法拍房

许女士告诉顶端新闻记者，8年来，该自建房的原房主姚某仍和家人居住在法拍房中，她多次尝试与姚某协商，遭到对方拒绝，“带领勘测人员进入法拍房测量土地面积时，有人持刀拒测”。

顶端新闻记者查询该房产的拍卖公告，发现房屋用途及土地性质为“自建房”。值得注意的是，公告中有明确规定：竞买人需提前到相关职能部门了解能否过户，不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应法律责任。

广州一法律业内人士告诉顶端新闻记者，上述拍卖公告中的“自建房”土地性质，表明拍卖时，法院将该土地认定为集体所有，“对于集体土地，司法拍卖时会对竞拍人身份作出限制，一般需要同村居民”。

对此，许女士回复顶端新闻记者，购买法拍房时，心态就像平时逛淘宝一样，没有注意到上述规定，也没有提前向相关部门了解她是否具有过户资格。

许女士对相关部门关于土地属于“集体所有”的说法存疑，其间也就“惠阳区淡水街道叶挺东路大埔石古坳村周边详细规划情况，古坳村及周边土地类型、用途及古坳村土规及征地情况”，委托家属向惠阳区人民政府申请政府信息公开。

2024年11月16日，该政府出具了《惠阳府办公复〔2024〕24号》答复文件，显示经惠阳区自然资源局、淡水街道办核查，20世纪90年代，原惠阳县土地资源开发服务公司受政府委托征收，征用原淡水镇东华管理区大埔村集体土地1200亩，涉及石古坳村小组约71.69亩，征地补偿款及地上附着物补偿款按照当年的补偿标准已付清，村民安置问题已落实。

文件还显示：经惠阳区自然资源局核查，依据《惠州市国土空间总体规划(2021-2035年)》县级规划数据库成果中“规划用地用海”数据，你申请所涉地块位于城镇开发边界内，其主要用地性质（类型、用途）为城镇住宅用地。

当地：法拍房为集体所有，无法过户

根据许女士提供的一份裁定书，顶端新闻记者发现，惠阳区人民法院已于2017年6月13日作出(2016)粤1303执1633号之三执行裁定，裁定位于惠阳区淡水镇大埔石古坳姚屋的房地产（所有权证号2977587）所有权益归买受人许女士所有。

2025年3月13日，惠阳区自然资源局、惠阳区人民法院等单位与许女士进行了协商会议。许女士讲述，自然资源局与法院代表再次明确告知她，其拍下的房屋土地为“集体所有”，无法过户。

对于上述答复文件中的说法，工作人员认为文件内没有明确的土地坐标，因此不能说明法拍房所在的土地为国有土地。

被查封的房产，原房主为何依然能居住8年？许女士已支付146万元，所受损失责任如何划分？3月26日，顶端新闻记者就上述问题联系到惠阳区自然资源局，工作人员称法拍房相关情况应联系不动产管理科。

惠阳区自然资源局不动产登记中心工作人员回应：许女士的法拍房是历史遗留问题，具体情况不清楚，需询问有关部门领导。

同日，顶端新闻记者致电惠阳区人民法院执行局工作人员，对方回复：“这个（法拍房）事实是比较明确的，但详细情况需院领导研判后，才能决定是否答复。”

惠阳区人民法院审管部也告诉顶端新闻记者：“我们这边会去了解清楚具体情况，再给您答复。”截至发稿前，顶端新闻记者未收到相关回复。

3月25日，惠州市惠阳区自然资源局向惠阳区人民法院进行复函，在《惠州市惠阳区自然资源局关于协助调查叶挺东路大埔石古坳村片区土地情况的复函》中写明： 该局经查，叶挺东路大埔石古坳村所在片区控制性详细规划尚未法定，该片区大多位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田和生态保护红线 。

专家提醒：竞拍前做到这三点

华东师范大学法学院教授刘加良接受顶端新闻记者采访时认为，该纠纷的主因是法院在组织拍卖前，没有对房屋情况及土地性质做详细调查，次因是竞买人参与竞拍前没有现场查看房屋情况，没有到不动产登记管理部门了解能否过户。

“对于这种情况，法院可以依法撤销相关裁决，对竞买人损失进行国家赔偿等，但因涉及拆迁补偿问题，竞买人可能无法接受相关裁定被撤销。”刘加良说。

政府信息公开中，没有明确说明该法拍房所处土地的性质，且开发区内土地不一定全部是国有土地，因此不能作为过户依据。

同时，自然资源局拒绝过户具备相应的法律依据，“国家对城里人到农村买房目前持否定态度。”

“期待法院今后在处理类似问题时能有更精细的作为。”刘加良还说，法院应在拍卖前对房屋情况、土地性质等调查清楚，并在拍卖公告中做具体说明。他建议，许女士平和地与法院沟通，找到各方都可接受的处理方案。

刘加良提醒公众，法拍房购买程序较为复杂，参与竞拍前，第一，要仔细阅读拍卖公告，理解公告中的土地性质、房屋现状等关键问题；

第二，要通过公开途径检索，或联系不动产登记管理部门，了解法拍房所在地区的土地规划，确认能否过户；

发布于：河南省